Harga Rumah Turun 2,5 Persen dari Puncak, Tapi Masih Jauh di Atas Harga Lama

INTARTA.com - Harga rumah di delapan kota besar tercatat turun rata-rata 2,5 persen dari titik puncaknya pada Maret, berdasarkan data yang dirilis pekan ini oleh dua lembaga riset properti, Cotality dan Proptrack. Angka itu mungkin terdengar mengkhawatirkan bagi yang baru saja membeli rumah, tetapi begitu dilihat dalam konteks yang lebih luas, gambarannya jauh lebih tenang dari yang dibayangkan.

Penurunan itu tidak merata. Sydney dan Melbourne memimpin dengan koreksi masing-masing 5,6 persen dan 5,7 persen, karena tren pelemahan di kedua kota itu memang sudah dimulai lebih dulu. Sementara itu, Perth, Hobart, dan Darwin belum menunjukkan tanda-tanda penurunan sama sekali, dan di luar kota-kota besar, rata-rata harga properti bahkan masih stabil.

Sejumlah bank besar memproyeksikan harga di kota-kota besar akan bergerak antara stagnan hingga turun 5 persen sepanjang 2026, dengan Sydney dan Melbourne diperkirakan mengalami koreksi lebih dalam, antara 3 hingga 10 persen. Beberapa lembaga lain bahkan memproyeksikan penurunan bisa mencapai kisaran 5 sampai 10 persen tahun ini.

Menurut analisis ekonom Saul Eslake, fellow di University of Tasmania sekaligus konsultan ekonomi independen, proyeksi tersebut perlu dibaca dengan hati-hati. Bukan karena angkanya salah, melainkan karena ia bisa menyesatkan jika dilepaskan dari konteks historis harga properti.

Eslake menekankan bahwa harga properti di delapan kota besar, secara rata-rata, masih lebih tinggi 47,7 persen dibanding titik terendah pada awal pandemi Covid-19. Dibandingkan titik terendah saat krisis keuangan global 2008-2009, kenaikannya mencapai 144 persen. Sejak pergantian milenium, harga sudah naik 365 persen, dan dalam kurun 40 tahun terakhir kenaikannya bahkan menembus 1.007 persen.

Artinya, kalau pun harga benar-benar jatuh sampai 10 persen seperti skenario terburuk yang saat ini beredar, mayoritas pemilik rumah tetap akan untung besar dibanding harga beli awal mereka.

Hal serupa berlaku untuk angka nilai properti yang hilang yang sering dilontarkan media. Penurunan 1,6 persen pada rata-rata nilai seluruh properti residensial, termasuk di wilayah non-perkotaan, memang setara dengan hilangnya nilai sekitar 200 miliar dolar Australia. Terdengar besar, tetapi total nilai tanah dan bangunan residensial, menurut estimasi terbaru biro statistik per 31 Maret, mencapai 12,3 triliun dolar Australia.

Bahkan andai harga jatuh 10 persen dari puncaknya, total nilai properti residensial masih akan berada di atas 11 triliun dolar Australia, jauh melampaui total utang hipotek yang dijamin oleh properti tersebut, yang tercatat sebesar 2,6 triliun dolar Australia.

Konteks ini mungkin kurang menghibur bagi sekitar 45.000 orang yang memanfaatkan skema uang muka 5 persen dari pemerintah untuk membeli rumah pertama mereka sejak skema itu berjalan Oktober tahun lalu. Sebagian dari mereka kini bisa jadi berada dalam posisi rumahnya bernilai lebih rendah dari sisa cicilan yang mereka tanggung, kondisi yang lazim disebut ekuitas negatif.

Posisi itu memang tidak nyaman, tetapi menurut Eslake, itu baru benar-benar jadi masalah praktis bagi mereka yang terpaksa menjual rumah dalam kondisi rugi, dan jumlahnya diperkirakan hanya sebagian kecil. Mayoritas pembeli rumah pertama, yang rata-rata bertahan di rumah pertamanya hingga delapan tahun, kemungkinan besar akan kembali ke posisi ekuitas positif seiring waktu, apalagi banyak dari mereka yang melunasi cicilan lebih cepat dari kewajiban kontraktual.

Bagi mayoritas pemilik rumah yang eksposurnya terhadap harga properti hanya lewat rumah yang mereka tinggali sendiri, dampak penurunan 5 sampai 10 persen ini sebenarnya minim. Rumah mereka memang bisa terjual lebih murah dibanding akhir tahun lalu, tetapi nilainya tetap jauh di atas harga beli awal. Kalau mereka berencana pindah ke rumah yang lebih besar atau lokasi yang lebih diminati, harga rumah incaran itu pun ikut turun, begitu pula bagi yang berencana pindah ke rumah lebih kecil.

Eslake juga memaparkan skenario yang lebih ekstrem, meski ia menegaskan tidak ada pihak yang saat ini memproyeksikannya: penurunan harga properti sebesar 20 persen atau lebih. Skenario semacam itu berpotensi mendorong lebih banyak peminjam ke posisi ekuitas negatif, yang pada gilirannya bisa memaksa mereka memangkas belanja, bahkan pada kebutuhan yang selama ini dianggap esensial, demi mempercepat pelunasan hipotek. Efek berantainya bisa menekan belanja konsumen secara keseluruhan, dengan potensi dampak pada lapangan kerja.

Penurunan sebesar itu juga berpotensi memicu kekhawatiran soal stabilitas sistem keuangan, mengingat hipotek menyumbang lebih dari 40 persen dari total aset perbankan di negara itu. Meski begitu, secara historis peminjam di sana jauh lebih jarang gagal bayar hipotek dibanding peminjam di Amerika Serikat. Sekali lagi, tidak ada lembaga yang memproyeksikan penurunan sebesar itu saat ini terjadi.

Dari sudut pandang kebijakan, Eslake melihat penurunan harga yang moderat seperti yang sedang terjadi sekarang justru sebagai perkembangan positif. Alasannya, penurunan itu menjadi salah satu penawar paling efektif untuk masalah keterjangkauan perumahan dan akses kepemilikan rumah yang terus memburuk selama lebih dari empat dekade terakhir.

Ia mencatat ironi tertentu dalam sikap pemerintah. Sepanjang tahun ini, pemerintah rutin mengklaim keberhasilan menurunkan harga bahan bakar lewat pemotongan sementara cukai bahan bakar, serta menurunkan harga obat lewat perubahan skema Pharmaceutical Benefits Scheme (PBS). Namun ketika menyangkut harga rumah, sikap itu berubah. Pemerintah tampak enggan mengakui bahwa solusi atas masalah rumah yang mahal sebenarnya adalah rumah yang lebih murah, meski reformasi dalam anggaran terbaru mereka sendiri kemungkinan besar akan berkontribusi pada perumahan yang lebih terjangkau.

Menurut Eslake, jika pemerintah lebih terbuka mengakui hal itu, mereka justru akan lebih mudah menjual kebijakan tersebut sebagai hal baik bagi mayoritas warga.